2021年5月底，9只基础设施公募REITs于沪深两地交易所正式开售，这标志着我国标准化REITs产品经过15年的酝酿筹备后，终于走向前台并成为重要的权益性投资品种之一。

　　REITs（Real Estate Investment Trust），即不动产投资信托基金，以发行收益凭证的方式汇集投资者资金，交给专门的投资机构进行经营管理，最终投资人分享不动产的投资收益。它是不动产资产证券化的一种形式，各类有租金或其他现金流回报的物业、收费公路、供水设施等都可纳入REITs的资产池。

　　从金融产品的投资回报来看，REITs的风险收益介于股票和债券之间，其夏普比率（度量承受单位风险所带来的回报，一般认为越大越好）较高，具备相对稳定的分红，适合普通投资人投资。

　　根据国外市场经验，REITs在抵御通胀方面成果显著。截至2020年，美国所有REITs的年化收益率接近9.9%，和股票、债券等主要投资工具不相上下。亚洲市场上，中国香港和日本、新加坡的近10年年化综合收益率分别达到10.8%、8.9%和8.8%，表现同样出色。

　　因为和其他投资工具的相关系数较低，REITs也被称为现金、股票、债券之外的第四资产。根据测算，2021年已发行的几只公募REITs产品，现金分派率预期都在4%以上。稳定且着眼长远的REITs资产，在各国都备受保险资金等长期资金的青睐，截至2020年底，全美有超过1.45亿居民通过401k养老保险计划等途径参与REITs投资，约占全美人口的44.1%。对普通投资人来说，相比较传统的不动产投资，例如买房、买商铺等， REITs采取了“切分”资产的方式，降低了投资门槛，也丰富了投资标的，例如高速公路和物流产业园，这些在传统的不动产私人投资中是无法实现的。

　　过去十年，我国的基础设施累计投资完成额约100万亿元人民币，假设只有1%-4%REITs的转化率，基础设施的REITs规模也在1万亿-4万亿元。目前我国基础设施的融资方式主要是地方债、城投公司、PPP等。但目前都遇到较大限制：重建设、轻运营；资产负债率过高，抖客网，很难继续债务融资；重增量、轻存量，对存量的资产估值缺乏市场定价。而我国的基础设施建设需求并没有下降，尤其是对包括特高压输电、城际高铁和城市轨道交通、新能源充电桩、大数据中心、工业互联网等新型基础设施增量加大。

　　REITs作为新的投融资模式，正是在这一背景下推出，不但能为未来的基础设施建设提供新的融资支持，更重要的是通过更加市场化的定价机制，能对原有的存量资产进行价值重估，对拥有强运营能力的给予更多的激励。

　　美国的公募REITs涉及行业包括基础设施、商业地产、物流地产、养老公寓、数据中心等12个领域。这次中国发行的9只公募REITs产品，涵盖了高速公路、产业园、仓储物流等项目，但基本限制在基础设施范围。若后续管理得当，期待REITs所涉及的行业能够扩建和扩募。